Стройся
Как отмечают риэлторы, в последние месяцы резко возрос спрос на пригородные земельные участки. Приобретение дачных домов, а также их строительство стало особенно актуальным во время пандемии. Как правило рассматриваются участки в садовых товариществах.
Но перед будущими строителями, а заодно и домовладельцами возникает множество проблем.
Выбор места строительства
Основная проблема в том, что необходимо четко знать требования и ограничения по расположению будущего дома на участке. А это знают немногие.
Допустим, что вы приобрели «с рук» в одном из СНТ, то есть садовом товариществе дачный или садовый участок. Кстати, в аббревиатуре СНТ буква Н ничего не означает, но почему-то применяется в ней вместо дефиса. Зато теперь в ваших документах будет всегда значиться именно СНТ, так что особенно не ломайте голову и не обращайте на эту букву никакого внимания.
Вернемся к теме.
Вы приобрели «с рук» садовый участок. Зачастую продают их те, кто либо в силу некоторых причин больше не может заниматься огородничеством, либо переезжает в другой регион. При оформлении сделки вам необходимо не только официально оформить право собственности, но и поставить его на кадастровый учет. Кроме того, вам необходимо пригласить кадастрового инженера на участок, чтобы тот сверил границы. По собственному опыту знаю, что в большинстве случаев они разнятся на полметра, а иногда и более. Это пригодится для выбора места строительства. Тем более, если вы приобрели пресловутые «6 соток», то это будет непросто.
Ни в коем случае нельзя ориентироваться на существующий забор, поставленный при царе Горохе. Если кадастровый инженер определил, что вы случайно прихватили соседскую территорию, то границы дома нужно определять от тех вешек, которые обозначил вам геодезист. Если забор залез на ваш участок, но ссора с соседями нежелательна, можно договориться с ними, что забор не будет перенесен, но дом будет расположен по тем нормативам, которые определены приказом федерального минстроя № 591/ПР от 19.09.2018 года.
В основном на старых участках существующие дома похожи скорее на скворечники, чем на место будущего жительства, но существуют и исключения.
Если же площадь и расположение этого дома вас удовлетворяют, то согласно дачной амнистии вы производите в нем капитальный ремонт и регистрируете. Хотите, как дачный дом, хотите как жилой. Однако к жилым домам существуют определенные требования, и мы обозначим их чуть позже.
Если «скворечник» вас не устраивает, то ваши дальнейшие действия таковы:
Определяете место строительства. Ваш будущий дом не должен располагаться ближе 3-х метров к границам соседского участка. Однако это правило не распространяется на жилые строения расположенные вдоль красной линии, на границы участка, которые выходят на проезжую часть – там, где у вас ворота и калитка. На этой линии разрешается строить жилые строения вплотную к забору (или вместо забора). Но это разрешение действует лишь в том случае, если расстояние до противоположного края проезжей части составляет не менее 6 метров. Это, так называемая, противопожарная зона.
При выборе места строительства рекомендуется проверить участок на наличие грунтовых вод. Для этого необходимо сделать ручным буром несколько ямок глубиной 0,5-1 метр. Это поможет в выборе типа фундамента, так как если грунтовые воды проходят близко к поверхности, это может вызвать сезонное вспучивание грунта.
Начало строительства
После выбора места под строительство следующим шагом является отправка уведомления о строительстве дачного или жилого дома в местную администрацию. Это делается либо через МФЦ, либо напрямую заказным письмом. Лучше, конечно, второй вариант. Если документы переданы через МФЦ, то при малейших неточностях в поданных документах есть риск получить отказ.
Уведомление составляется по определенной форме. Бланк уведомления можно скачать с сайта местной администрации. Ответ на уведомление будет подготовлен в срок до 30 дней.
Что немаловажно – сегодня при подаче заявления отпала необходимость согласования проекта здания.
Требования к зданию
Если запланировано строительство обычного дачного дома, то никаких особых требований к нему не предъявляется. Существуют ограничения по этажности – дом должен быть не боле 3-х этажей, включая цокольный этаж и мансарду.
Ограничений по площади дачного дома нет, но необходимо знать, что сооружения площадью до 50 квадратных метров не облагаются имущественным налогом.
Что касается жилых домов, то требования к ним достаточно жесткие.
Во-первых, это наличие постоянных источников энергоснабжения. Солнечные и ветряные электростанции не принимаются в расчет и могут быть использованы только как вспомогательные системы производства электроэнергии.
Во-вторых, в обязательном порядке должна быть установлена стационарная система отопления. Не важно, из чего она будет смонтирована, это может быть печка, твердотопливный или электрический, котел, стационарные электрические радиаторы. Что касается электрорадиаторов, то в этом моменте есть существенный нюанс – переносные электронагревательные приборы, такие как конвекторы, инфракрасные нагреватели, масляные радиаторы не являются стационарными системами.
В-третьих – наличие туалета. Он может быть обустроен как в самом здании, так и на участке в виде отдельного сооружения. Биотуалеты под данную категорию не попадают.
Это основные, но далеко не все требования при регистрации построенного здания как жилого дома. Существует еще множество факторов, при которых будет сделан отказ в узаконивании прав построенного дома на звание жилого. Это водоснабжение, наличие подъездных автомобильных путей непосредственно к участку и т.д.
Регистрация здания
После того как дом построен необходимо составить договор с БТИ о составлении технического плана на здание. Готовит его кадастровый инженер БТИ, который выезжает на место завершенного строительства. После получения техплана застройщик через МФЦ подает два заявления: первое — в Росреестр о признании его собственником, второе в кадастровую палату — о постановки своего дома на кадастровый учет.
Технические строения
Естественно, что проживание на загородных участках невозможно без наличия построек технического назначения. Это сараи, дровники, туалеты, летние кухни, беседки, бани и т.д. Для их строительства никаких разрешений не требуется, единственным условием является расстояние не менее 1 метра до границ с соседскими участками.
Неважно, каким способом вы планируете вести строительство – на фундаменте или без него, но вы должны знать, что строения без фундамента считаются временными и налогообложению не подлежат.
Владимир Иванов